Immobilienkauf in Griechenland | Die grundlegenden Schritte

Sobald Sie sich für die Immobilie entschieden haben, die Sie kaufen möchten, folgen die folgenden Schritte:

Schritt 1: Kaufvertrag

Die Erstellung eines Vorvertrags, auch bekannt als Kaufvertrag, ist in Griechenland nicht zwingend erforderlich, wird aber empfohlen, um die Interessen von Verkäufer und Käufer zu schützen.

Was ist ein Kaufvertrag? Es handelt sich um ein Dokument, mit dem die Immobilie aus dem Angebot gestrichen wird, das den Verkäufer wissen lässt, dass der Käufer es ernst meint, und das alle Bedingungen enthält, die während des Kaufprozesses eingehalten werden müssen. Der Käufer muss auf eigene Kosten einen Anwalt mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags beauftragen. In dieser Phase müssen zwischen zwei und fünf Prozent des ausgehandelten Kaufpreises als Anzahlung an den Verkäufer gezahlt werden, die dann nach Abschluss der Transaktion wieder abgezogen wird.

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Einige Klauseln, die in den Kaufvertrag aufgenommen werden müssen, sind:
– der Titel der Immobilie ist frei von jeglichen Einschränkungen oder Pfandrechten, andernfalls wird die Anzahlung an den Käufer zurückerstattet;
– der Zeitplan und die nächsten Schritte bis zum Abschluss des Kaufs;
– was mit der Anzahlung geschieht, wenn die Klauseln im Kaufvertrag nicht eingehalten werden oder wenn der Verkäufer seine Meinung ändert.

Schritt 2: Erteilung einer griechischen Steuernummer

Jeder Inhaber einer griechischen Immobilie muss eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer haben. Um eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer zu erhalten, müssen Sie sich an das örtliche Finanzamt wenden, das für das Gebiet zuständig ist, zu dem Ihre Immobilie gehört. Ihr Anwalt wird Ihnen eine griechische Steuernummer erteilen und ein griechisches Bankkonto eröffnen. Ihre physische Anwesenheit ist obligatorisch.

Schritt 3: Rechtliche Due-Diligence-Prüfung
Dies liegt in der Verantwortung des Käufers. Der von Ihnen beauftragte Anwalt wird sich an das örtliche Grundbuchamt wenden, in dem alle Eigentumsurkunden des Gebiets hinterlegt sind. Hier wird Ihr Anwalt bestätigen, ob die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört und frei von jeglichen Verpflichtungen wie Darlehen, Pfändungen usw. ist. Die durchschnittliche Gebühr für die Durchführung einer rechtlichen Due-Diligence-Prüfung für eine Wohnung in Athen beträgt etwa 400 € – 500 € und geht zu Lasten des Käufers.

Schritt 4: Technische Due-Diligence-Prüfung
Während die rechtliche Due Diligence in der Verantwortung des Käufers liegt, geht die technische Due Diligence zu Lasten des Verkäufers. Der Verkäufer muss dem Anwalt des Käufers Kopien aller aktualisierten topographischen Diagramme und Baupläne der Immobilie zur Verfügung stellen. Es kommt häufig vor, dass an griechischen Immobilien illegale Bauarbeiten vorgenommen werden, wie z.B. verbotene Anbauten oder zusätzliche Räume, die nie in den ursprünglichen Bauplänen vorgesehen waren. Glücklicherweise verbietet das Gesetz den Verkauf von Immobilien mit illegalen Bauarbeiten und es liegt in der Verantwortung des Verkäufers, dafür zu sorgen, dass die illegalen Anbauten an seiner Immobilie, falls vorhanden, beim örtlichen Finanzamt beglichen wurden.

Schritt 5: Grundsteuer
Der Steuersatz beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beträgt pauschal 3% des Kaufpreises. Bis 2013 waren es zehn Prozent, seitdem hat der Premierminister eine deutliche Senkung angekündigt. 2020-2023 wird außerdem auf alle Immobilienkäufe keine Mehrwertsteuer von 23% mehr erhoben. Wenn also der Kaufpreis 100.000€ beträgt, beträgt die zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlende Grundsteuer 3.000€, also ein Endpreis von 103.000€.

Schritt 6: Abschluss
Der Abschluss beinhaltet die Übertragung des rechtlichen Eigentums an der Immobilie, die Überprüfung der rechtlichen und technischen Due Diligence, die Bestätigung der Geldüberweisung und die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags beim Notar. Der Notar ist ein öffentlicher Bediensteter, der die Rechtmäßigkeit des Vorgangs und der Immobilie noch einmal überprüft, bevor er den Kaufvertrag unterzeichnet. Der Käufer bezahlt den Notar. Die Notargebühr beträgt etwa 1%, abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 € beträgt die Notargebühr 1.000 € (ein Prozent des Kaufpreises).

Schritt 7: Was passiert nach der Fertigstellung
Nach der Fertigstellung muss der Käufer einen Buchhalter beauftragen, der die jährliche Grundbesitzsteuer (auf Griechisch ENFIA genannt) ermittelt. Der Betrag hängt von der Größe der Immobilie, ihrer Lage und dem Jahr ab, in dem die Baugenehmigung erteilt wurde. Für ein modernes Ferienhaus von 200m2 liegt der Standardbetrag für die jährliche Grundbesitzsteuer bei etwa 500€-800€ pro Jahr.

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Bitte beachten Sie, dass diejenigen, die aus einem nichteuropäischen Land nach Griechenland kommen, um eine Immobilie zu kaufen, ihren Reisepass (alle Seiten) in Farbe einscannen und ein Strafregisterauszug von ihren örtlichen Behörden mit der Haager Apostille versehen lassen müssen.

(Die Apostille ist eine Bescheinigung, mit der ein Notar die Echtheit eines Dokuments beglaubigt und es damit für die Verwendung in einem anderen Mitgliedsland der Haager Konferenz legalisiert.

Sobald ein Dokument apostilliert wurde und damit die Unterschriften und Stempel auf dem Dokument amtlich beglaubigt sind, gilt es automatisch als legalisiert für die Verwendung in einem anderen Mitgliedsland der Haager Konferenz).

Nach ihrer Ankunft müssen sie dann einem griechischen Anwalt eine Vollmacht erteilen und ein griechisches Bankkonto eröffnen.

Für nicht-europäische Bürger :

Das Goldene Visum-Programm hat erhebliche Änderungen erfahren (01.04.2024), einschließlich höherer Investitionsgrenzen, die ab September 2024 gelten.

Stufe 1 | 800.000 EUR: Hierbei handelt es sich um eine Immobilieninvestition in den Regionen Attika, Piräus, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und den Inseln mit mehr als 3.000 Einwohnern.
Stufe 2 | 400.000 EUR: Diese Stufe deckt alle anderen Regionen Griechenlands ab (wie z.B. Chalkidiki) und legt einen erschwinglicheren Einstiegspunkt von 400.000 EUR fest.

Sehen Sie sich hier die FAQ über die Gold Visa an.

Wenn Sie Griechenland nicht besuchen und ein Haus aus der Ferne kaufen möchten, lesen Sie bitte hier:

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